I proprietari di negozi in un condominio devono pagare le spese dell’ascensore
I proprietari di negozi in un condominio devono pagare le spese dell’ascensore

Un argomento spesso dibattuto durante le riunioni condominiali è quello della partecipazione alle spese da parte di chi è proprietario di magazzini o locali commerciali al piano terra di un edificio condominiale. Ad esempio, può esistere il caso di un negoziante proprietario di un locale al piano terra di un condominio che ritiene di non dover partecipare alle spese di manutenzione o sostituzione dell’ascensore sostenendo che chi ha un ingresso autonomo e non utilizza gli impianti di salita e discesa tra i piani dell’edificio (ascensore e scale) non è tenuto a partecipare ad alcuna spesa di manutenzione o sostituzione degli stessi. Vediamo cosa dice la legge in proposito.

 

SPESE DEI NEGOZIANTI 
Il codice civile all’articolo 1123 stabilisce che tuttii condomini devono partecipare, in base ai propri millesimi, alle spese condominiali. Quando però le parti comuni sono destinate a servire i condomini in misura diversa, le relative spese vanno ripartite in proporzione all’uso che ciascuno può farne. A tal proposito la Corte di Cassazione (sentenza n. 22157/2018) ha evidenziato che non rileva l’uso effettivo dei servizi, ma è sufficiente l’uso “potenziale” degli stessi ai fini dell’obbligo del pagamento delle spese. Ciò significa che se al negoziante non è precluso, in base al regolamento condominiale, di entrare nell’androne o di usufruire delle scale o dell’ascensore, il medesimo è tenuto a partecipare alle spese anche se, in concreto, tali servizi non vengono mai utilizzati. La Cassazione ha specificato, infatti, che i proprietari di negozi non sono tenuti a a concorrere alle spese relative ai servizi di giardinaggio, piscina e portineria, ai quali normalmente non hanno accesso, salvo diversa previsione.

 

CHI PAGA?
Per quanto concerne il criterio previsto per il pagamento delle spese relative all’ascensore, c’è da dire che esse sono assimilate alle spese di manutenzione scale.
In particolare vige la regola secondo la quale i condomini partecipano alle spese di installazione in base ai millesimi di proprietà mentre partecipano alle spese di utilizzo per metà in base ai millesimi e per l’altra metà in base all’altezza di ciascun piano dal suolo. In questa ripartizione però sono compresi tutti i condomini che potenzialmente possono accedere alla scala, quindi anche i negozianti. È del tutto ininfluente il fatto che questi ne facciano un uso minore o del tutto inesistente rispetto agli altri proprietari. Normalmente, quindi, anche i negozianti partecipano alle spese dell’ascensore tranne che in alcuni casi, vediamo quali.

 

I NEGOZIANTI NON PAGANO
Si può verificarel’ipotesi in cui l’uso dell’ascensore sia inibito ai negozianti, per esempio quando il locale ha un accesso diviso da un muro senza che sia possibile accedere all’area degli altri condomini. In tal caso è possibile sottrarsi al pagamento delle spese dell’ascensore se ciò è previsto da un regolamento approvato all’unanimità o se è deliberato dall’assemblea con il voto favorevole di tutti i condomini. Quanto alla prima ipotesi, quella cioè del regolamento, si può trattare di un regolamento assembleare (cioè votato da tutti e con la presenza di tutti) o di un regolamento contrattuale (cioè accettato da tuttigli acquirenti delle singole unità immobiliari al momento del relativo rogito davanti al notaio: in entrambi i casi si configura l’unanimità). Per quanto riguarda l’installazione ex novo dell’impianto, prosegue la Corte, le spese vanno suddivise in proporzione al valore della proprietà di ciascun condomino. Nel caso invece della manutenzione e ricostruzione dell’impianto esistente, la ripartizione avviene per metà in ragione del valore delle singole unità immobiliari e per l’altra metà esclusivamente in misura proporzionale all’altezza di ciascun piano dal suolo. E tutti i condomini devono partecipare alla manutenzione straordinaria in rapporto e proporzione all’utilità che possono trarne, anche quelli al piano terra con autonomo ingresso.